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戸建感覚のアーバンライクな賃貸住宅
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乱立する賃貸住宅建設の中でも、どんどん大手の建築会社さんは賃貸住宅の建築を勧めてきます。
ここで建設会社の営業マンが出してくる資料はオーナーさんに有利な数字しか提示して来ません。
本当に20年後も、30年後もこの数字通りにすすむのでしょうか?
表面利回り=年間満室想定家賃収入÷物件価格(建築費用)✕100%=○○%
これは、投資する不動産事業の利益の目安となる利回りです。この数字はあくまでも目安となる数字というのがかわかりますでしょうか?
まずは左側の家賃収入です。年間満室想定家賃収入となってます。満室想定となってます。有利な数字を弾き出すために常時満室での収入を計上してます。そして、実際の事業運用の際には経費がかかってきます。(経費については後で説明)
実際の事業運用の際には多大の経費(ランニングコスト)がかかってきます。
・空室損失費用
・管理委託料(物件の管理を自らしないと)
・修繕費用・修繕積立金
・固定資産税、都市計画税
・水道光熱費(共用部分)
・保険料・リース料等など
この他にも初期費用もかかります。
・不動産仲介手数料(土地の購入があれば)
・司法書士手数料
・印紙、登記費用等など
実際の計算は
実質利回り=(【年間家賃収入】-年間運営経費)÷(【物件価格】+購入経費)×100%=○○%
となります。
経費の数字を実情に合わせて厳しく出せば数字(○○%)は悪くなります。
甘く査定すれば数字(○○%)は良くなります。
ここで大事なのはどれだけ正確な数字(経費)が入れられているかです。セールストーク的な数字の入れ方がされていれば要注意です。
よく入居希望者さんが口をそろえて内見後に言われるのがどの物件を見ても同じ
「画一的で安っぽい・・・」
「音の問題とか心配そう・・・」
「もっと個性的な部屋はないの?」
多くの物件が建てているメーカーは違っても、見た目や内装はほとんど変わりがないと言われてます。
その中で、入居者さんの目を引いて、いつも満室、空室待ちオーダーの連絡のある物件が存在します。